Un mercado sobreabastecido abre las puertas a los compradores

Los últimos datos de la Oficina del Censo de EE. UU. muestran un cambio significativo en el mercado inmobiliario nacional. En mayo de 2025, las ventas de viviendas nuevas bajaron un 13,7 % respecto al mes anterior y un 6,3 % en comparación con el mismo mes del año anterior. Esta fuerte caída se acompaña de un aumento considerable del inventario disponible: unas 507 000 viviendas nuevas sin vender en todo el país. Esto equivale a un suministro de 9,8 meses, muy por encima del rango de 5 a 6 meses que se considera equilibrado para un mercado saludable. El exceso de oferta indica que el mercado ya no está dominado por rotación rápida o guerras de ofertas. En cambio, el ritmo se desacelera, y muchas regiones, especialmente en el sur y el oeste, muestran más propiedades activas por más tiempo, con reducciones de precio cada vez más comunes. Este cambio marca una clara ruptura con el mercado de vendedores sobrecalentado de los últimos años y abre una nueva etapa tanto para compradores como para vendedores.

Con más inventario disponible y menos ofertas inmediatas, los compradores tienen ahora la ventaja en muchas transacciones. La competencia feroz y el sentido de urgencia que definieron el mercado durante la pandemia se han enfriado, ofreciendo a los compradores más margen para negociar precio y condiciones. Los constructores, ansiosos por reducir inventario, están ofreciendo incentivos atractivos, como rebajas temporales en tasas hipotecarias, mejoras gratuitas (electrodomésticos premium, jardinería) y ayudas para los costos de cierre. Para quienes antes fueron excluidos por los precios o la escasez de oferta, esta es una oportunidad para reingresar al mercado en condiciones más favorables. También es un momento para tomar decisiones más informadas sin la presión de las ofertas múltiples. Trabajar con profesionales inmobiliarios con experiencia puede mejorar aún más la ventaja del comprador, identificando vendedores motivados y obteniendo mejores precios.

Para los vendedores, especialmente en zonas con alta oferta de nueva construcción, el mercado actual exige un cambio profundo de estrategia. Poner un precio demasiado alto puede resultar en semanas o meses de inactividad, obligando a recortes dolorosos más adelante. Las viviendas tardan más en venderse y los compradores son más exigentes, esperando propiedades listas para mudarse o pidiendo descuentos por reparaciones. Los vendedores deben invertir más en la presentación de la vivienda: escenografía, fotos profesionales, pequeñas reformas y marketing digital dirigido. En algunas regiones, los eventos de puertas abiertas ya no atraen multitudes, lo que resalta la importancia de un precio competitivo. Además, los vendedores individuales ahora compiten directamente con constructoras que pueden ofrecer incentivos más atractivos. Para seguir siendo competitivos, también podrían necesitar ofrecer créditos al comprador o mayor flexibilidad en los plazos de cierre.

A pesar de una ligera baja en las tasas hipotecarias —que promedian 6,77 % para préstamos fijos a 30 años— la asequibilidad sigue siendo un problema. Las tasas elevadas, junto con precios históricamente altos, han reducido la capacidad de compra. Por ejemplo, una hipoteca de 400 000 dólares a la tasa actual implica pagos mensuales varios cientos de dólares más altos que hace unos años. A su vez, la inflación continúa afectando los presupuestos familiares, aumentando la cautela ante grandes compromisos financieros. Por el lado de la oferta, los constructores han acelerado proyectos en respuesta a la demanda pandémica. Ahora, con la demanda enfriándose, esas viviendas están entrando al mercado justo cuando hay menos compradores activos. Este desequilibrio entre oferta y demanda, especialmente en suburbios y zonas recién urbanizadas, contribuye a la acumulación de inventario sin vender y a una moderación de precios.

Aunque la desaceleración es real, no equivale a un colapso. Más bien, parece una corrección esperada tras años de apreciación rápida, tasas bajas e inventario limitado. El mercado se está reequilibrando: alejándose del frenesí de 2020–2022 y acercándose a un entorno más normal y sostenible. Los compradores ahora tienen tiempo para hacer inspecciones, comparar financiamiento y negociar sin miedo a perder la oportunidad. Los vendedores, por su parte, deben ajustar sus expectativas: el éxito depende ahora de flexibilidad, preparación y precios realistas. Aunque la apreciación puede ralentizarse en el corto plazo, los fundamentos a largo plazo —crecimiento del empleo, demanda demográfica, resiliencia regional— siguen respaldando un mercado activo. Quienes actúen con estrategia y paciencia estarán mejor posicionados para beneficiarse de esta transición.

Los datos de mayo confirman una nueva etapa del ciclo inmobiliario: los compradores ganan poder, y los vendedores deben ajustar sus tácticas. Con casi 10 meses de inventario y menos ventas, el equilibrio está cambiando. Los compradores deben aprovechar para negociar y explorar opciones, mientras que los vendedores deben repensar precios, marketing y flexibilidad. Ya sea comprando o vendiendo, el éxito en 2025 dependerá de actuar con información, agilidad y realismo.